Nue-propriété immobilière : comment investir ?

 

Choisir d’investir en nue-propriété permet de diminuer le prix d’acquisition tout en s’engageant a devenir plein propriétaire dans un nombre d’années précis.

Cela permet d’éviter une lourde fiscalité et de se préparer un patrimoine immobilier intéressant.

Le principe du démembrement immobilier

Ce principe consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété d’un côté et l’usufruit de l’autre.

Les droits démembrés sont donc indépendants les uns des autres :

• L’usus à le droit d’utiliser le bien,
• Le fructus à le droit d’en percevoir les fruits (usufruitier),
• L’abusus à le droit de disposer du bien pour le nu-propriétaire.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier car le nu-propriétaire devient alors le seul propriétaire du bien. Il peut alors l’occuper, le louer ou le vendre.

Ce procédé est souvent utilisé lors d’une succession. Le conjoint survivant devient l’usufruitier du bien alors que les enfants recueillent la nue-propriété.

Exonération d’ISF pour nue-propriété

Selon l’article 885-G du Code Général des impôts, c’est à l’usufruitier d’intégrer la pleine valeur du bien dans le calcul de son patrimoine. C’est donc lui qui est taxé au titre de l’ISF, et pas le nu-propriétaire.

En tant que nu-propriétaire, vous êtes également exempté de taxe foncière. Cette dernière est aussi due par l’usufruitier. De plus, en cas de vente du bien immobilier après la nue-propriété, la plus-value réalisée n’est pas taxée non plus.

Devenu plein propriétaire, vous serez exonéré de plus-value à 30 ans. Vous bénéficierez alors d’un effet levier optimisé qui consiste à payer et rembourser environ 50 % de la valeur du bien pendant qu’il se valorise sur 100 % de sa valeur.

Choisir d’investir en nue-propriété est donc une très bonne façon d’accroître son patrimoine immobilier sans pour autant alourdir le capital imposable, car il n’est pas intégré dans le patrimoine imposable.