Plus-value immobilière en 2026 : calcul, impôts et exonérations à connaître

au plus-value immobilière en 2026 correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier, après prise en compte du prix d’acquisition corrigé des frais et travaux admissibles. Elle concerne notamment les résidences secondaires, les logements locatifs et les terrains. La résidence principale bénéficie généralement d’une exonération sous certaines conditions. Le montant de l’impôt dépend de la durée de détention, des dépenses prises en compte et des exonérations applicables. Comprendre ces règles permet de calculer la plus-value immobilière et d’estimer le montant réellement conservé après la vente.

Quels biens sont concernés par la plus-value immobilière ?

La fiscalité des plus-values immobilières s’applique généralement aux ventes de résidences secondaires, de logements locatifs et de terrains détenus par des particuliers dans le cadre de leur patrimoine privé. La vente de la résidence principale est en principe exonérée si le logement constitue effectivement la résidence habituelle du vendeur au moment de la cession. Certaines dépendances, comme un garage situé à proximité, peuvent également bénéficier de cette exonération sous conditions. D’autres dispositifs concernent notamment certaines premières cessions d’un logement autre que la résidence principale, les ventes de faible montant et certaines situations personnelles.

Comment calculer la plus-value immobilière en 2026 ?

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente retenu fiscalement et le prix d’acquisition corrigé.

Le prix de vente et le prix d’acquisition

Le prix de vente correspond à celui indiqué dans l’acte, après les ajustements fiscaux éventuellement applicables. Quant au prix d’acquisition comprend le montant payé lors de l’achat, augmenté de certains frais admissibles. Les frais d’acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel justifié ou, lorsque les conditions sont réunies, au moyen d’un forfait de 7,5 % du prix d’achat.

La déduction des travaux

Certains travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent augmenter le prix d’acquisition retenu pour le calcul fiscal, sous réserve des conditions applicables. Pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, un forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition peut être utilisé lorsque les règles le permettent. Les dépenses déjà déduites des revenus locatifs ne peuvent pas être prises en compte une seconde fois.

Exemple de calcul d’une plus-value immobilière

Un propriétaire achète un logement 180 000 € et le revend 250 000 €. S’il remplit les conditions permettant d’appliquer les deux forfaits, le calcul est le suivant :

Éléments du calculMontantPrix de vente250 000 €Prix d’achat180 000 €Frais d’acquisition forfaitaires (7,5 %)13 500 €Forfait travaux (15 %)27 000 €Prix d’acquisition corrigé220 500 €Plus-value brute29 500 €

La plus-value imposable peut ensuite être réduite par les abattements liés à la durée de détention ou par une exonération. Le calcul présenté suppose que les forfaits sont applicables à la situation du vendeur.

Quels impôts payer sur une plus-value immobilière ?

Pour un particulier relevant du régime des plus-values immobilières, les taux habituels sont :

• 19 % d’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ces règles s’inscrivent dans le cadre de la fiscalité immobilière, qui détermine les impôts applicables à la vente d’un bien et les exonérations possibles. Ces taux s’appliquent à la plus-value imposable après les abattements éventuels, et non au prix de vente. Une surtaxe peut également s’appliquer lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, selon les règles en vigueur.

Les abattements selon la durée de détention

Les abattements commencent à s’appliquer après cinq ans de détention. Leur rythme diffère selon l’impôt concerné :

• Après 22 ans : exonération totale d’impôt sur le revenu.
• Après 30 ans : exonération totale de prélèvements sociaux.

La durée de détention peut donc réduire sensiblement le montant final à payer.

Quelles exonérations de plus-value immobilière sont possibles ?

La résidence principale bénéficie en principe d’une exonération lorsque les conditions d’occupation sont remplies. La première cession d’un logement autre que la résidence principale peut également être exonérée sous certaines conditions, notamment si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et réemploie le prix de vente dans les 24 mois pour acquérir ou construire sa résidence principale. Une exonération peut aussi concerner certaines ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 €, ainsi que des situations particulières liées notamment aux ressources ou à la situation personnelle du vendeur. Chaque dispositif doit être vérifié au regard des conditions légales.

Quelle fiscalité pour la vente d’un bien locatif ?

La vente d’un logement loué vide relève généralement du régime des plus-values immobilières des particuliers lorsque le bien appartient au patrimoine privé du vendeur. Pour la location meublée non professionnelle (LMNP), une évolution s’applique depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits au régime réel sont, en principe, réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Certaines résidences-services bénéficient d’exceptions prévues par la loi. Cette règle peut augmenter la fiscalité due en 2026. Le régime peut être différent lorsque le bien est détenu par une société ou relève d’une activité professionnelle.

Comment réduire et anticiper l’impôt avant la vente ?

Le notaire calcule généralement la plus-value imposable, vérifie les justificatifs, établit la déclaration nécessaire et prélève l’impôt dû lors de la vente. Pour préparer la cession, il est utile de :

• Vérifier la durée de détention et comparer plusieurs dates de vente.
• Rassembler les justificatifs des frais d’acquisition et des travaux admissibles.
• Contrôler les exonérations possibles avant de calculer l’impôt.
• Estimer le montant net de la vente après impôts, frais de cession et remboursement du crédit immobilier.

Il faut éviter de déduire deux fois les mêmes travaux ou de supposer qu’une résidence secondaire bénéficie des mêmes avantages fiscaux que la résidence principale.

Estimer la plus-value pour connaître le montant net de la vente

La plus-value immobilière en 2026 dépend du prix de cession, des frais et travaux admissibles, de la durée de détention et du régime fiscal du vendeur. Une simulation avant la vente permet de comparer plusieurs scénarios et d’anticiper le montant de l’impôt. Le notaire pourra confirmer le calcul à partir des justificatifs et de la situation du propriétaire.