Investir dans SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), peut se révéler rentable sur le long terme (entre 8 ans et 10 ans), pour financer l’achat des parts dans une SCPI, on peut entre autres recourir à un crédit immobilier : un avantage substantiel puisque seules les parts de SCPI peuvent être ainsi financées, les FCP de nature immobilière ou encore les OPCI ne peuvent pas être financées par le biais d’un crédit.
Pourquoi acheter des parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier ?
L’achat à crédit de parts dans une SCPI permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement sans toujours exiger un effort d’épargne trop important, le double avantage du recours au crédit réside dans : la fiscalité à laquelle les parts de SCPI sont assujetties et l’effet de levier financier
Les porteurs de parts associés sont redevables de l’impôt sur le revenu au prorata de leurs droits dans la SCPI.
Pour l’essentiel, le régime fiscal qui s’applique est celui des investissements immobiliers réalisés en direct.
Ainsi, les dividendes versés par la SCPI, issus des loyers nets de charges, sont traités comme des revenus foncierss en cas de souscription à crédit, les intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition des parts sont déductibles des revenus fonciers.
De plus, le paiement des échéances du crédit peut être en partie assuré par les revenus perçus.
Le crédit patrimonial
Le crédit « patrimonial » en mode amortissable ou « in fine » va permettre également de créer un effet de levier. Il permet à l’emprunteur qui dispose d’une capacité d’emprunt suffisante d’acquérir plus de parts. En évitant l’autofinancement, il permet aussi à l’investisseur de laisser son épargne fructifier.
Par ailleurs, le taux des crédits sur 10, 15 ans, ou plus, restent en ce moment inférieurs de près de 1,5 points au rendement moyen observé sur les SCPI (rendement moyen des SCPI, hors fiscales : 5,10 % en 2012).
La souscription de parts à crédit impliquera le plus souvent la mise en garantie d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte titres, voire la garantie d’une société de caution mutuelle.
Face à la baisse des rendements des fonds en euros, et avec des taux de crédits historiquement bas en ce début d’année 2013, les SCPI d’entreprise sont aujourd’hui plébiscitées par les épargnants. Les rendements servis par cette catégorie de SCPI restent très attractifs.
L’acquisition de parts de scpi d’entreprise au moyen d’un crédit adapté, et dans une optique de diversification de votre patrimoine, pourra contribuer à préparer votre retraite.
Chiffres clés sur les SCPI
En 2015 le taux de distribution moyen des SCPI est de 5,13 % brut de fiscalité, la capitalisation totale des SCPI est proche de 40 Milliards d’Euros en début 2016, la collecte nette 2015 est de près de 4 Milliards d’Euros supérieure à la collecte 2014, sachant que la collecte 2016 sera très certainement aux alentours de 5 milliards
A titre de comparaison, l’encours des contrats d’assurance vie s’élève à près de 1.500 milliards d’Euros et l’encours du Livret réglementé à environ 367 milliards d’Euros
En terme de capitalisation global, environ 70 % des SCPI sont des SCPI de rendements classiques diversifiés, 10 % des SCPI fiscales, 14 % des SCPI de Murs de magasins et 6% sont des SCPI régionales, de plus-value ou diversifiées à l’internationale. Aujourd’hui Il y a environ 25 groupes différents qui gèrent plus de 150 SCPI (Principalement des SCPI de rendement et fiscales). Les 4 plus importants groupes gèrent plus de 50 % de la capitalisation et 7 SCPI représentent plus de 1 Milliards d’Euros de capitalisation.
Financer votre investissement avec un crédit : un double intérêt fiscal et patrimonial
Le double avantage du recours au crédit réside dans :
- la fiscalité à laquelle les parts de SCPI sont assujetties,
- l’effet de levier financier.
Les porteurs de parts associés sont redevables de l’impôt sur le revenu au prorata de leurs droits dans la SCPI, pour l’essentiel, le régime fiscal qui s’applique est celui des investissements immobiliers réalisés en direct.
Ainsi, les dividendes versés par la SCPI, issus des loyers nets de charges, sont traités comme des revenus fonciers. En cas de souscription à crédit, les intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition des parts sont déductibles des revenus fonciers.? De plus, le paiement des échéances du crédit peut être en partie assuré par les revenus perçus.
Le crédit « patrimonial » en mode amortissable ou « in fine » va permettre également de créer un effet de levier, il permet à l’emprunteur qui dispose d’une capacité d’emprunt suffisante d’acquérir plus de parts.
En évitant l’autofinancement, il permet aussi à l’investisseur de laisser son épargne fructifier.Par ailleurs, le taux des crédits sur 10, 15 ans, ou plus, restent en ce moment inférieurs de près de 1,5 points au rendement moyen observé sur les SCPI. La souscription de parts à crédit impliquera ou non la mise en garantie d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte titres, voire la garantie d’une société de caution mutuelle.
Les rendements servis par cette catégorie de SCPI restent très attractifs. L’acquisition de parts de scpi au moyen d’un crédit adapté, et dans une optique de diversification de votre patrimoine, pourra contribuer à préparer votre retraite.
Pourquoi investir en SCPI
Un actif rentable
Les SCPI offrent un couple rendement risque très intéressant. Une performance globale qui se mesure à deux niveaux : d’abord par le rendement locatif qui provient des loyers reversés chaque année aux porteurs de parts; ensuite par la perspective de réaliser une plus-value à la sortie, liée à l’augmentation du prix des parts.
La rentabilité nette d’une SCPI s’élève généralement entre 4.5 et 6.5% par an.* (*)Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Un actif diversifié
Les SCPI offrent une importante diversification géographique, ils peuvent intégrer la diversité sectorielle dans leurs investissements, permettant ainsi d’investir dans des marchés immobiliers différents immobilier résidentiels, immobilier de bureaux, immobilier commercial, parkings, entrepôts et logistique.
Un placement alternatif
Les SCPI sont considérés comme un placement alternatif à l’immobilier traditionnel de part le mode de détention dans l’immobilier de façon indirect et passif mais également alternatif aux marchés financiers notamment lorsque ces derniers sont volatiles.
Une mutualisation des risques
Les SCPI reposent sur des centaines de locataires, ce qui réduit le risque d’impayés. Cette diversité est sécurisante pour l’investisseur.
Un actif facile à gérer
Les SCPI permettent de déléguer la gestion du patrimoine à une société de gestion qui prend en charge tout l’administratif et qui s’occupe de trouver les biens, les locataires … et de verser directement à l’associé sa quote-part de revenus locatifs nets de charges, chaque investisseur est ainsi libéré de toute contrainte de gestion immobilière.
Un actif qui se démembre
L’acheteur de SCPI peut se porter acquéreur de la pleine propriété , de la nue propriété ou encore simplement de l’usufruit de la SCPI ce qui permet divers optimisation compte tenu du patrimoine de l’acheteur.
Un actif dont l’acquisition peut se faire à crédit
Tout comme l’immobilier traditionnel il est possible de financer l’acquisition de part de « pierre papier » par emprunt, ce qui permettra de déduire les intérêt d’emprunt.
Un actif éligible à l’assurance vie
Les SCPI bénéficient d’un cadre fiscal avantageux lorsque le produit est logé dans l’assurance vie, vous oubliez la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières, c’est la fiscalité du contrat d’assurance vie qui s’applique, de plus la liquidité est accrue sachant que les assureurs assurent souvent la liquidité sur leur propre stock.
Consultante en investissement immobilier, je déniche les bonnes affaires et les bons placements en immobilier pour le compte d’institutionnels.
Ce blog personnel me permet de parler d’un domaine qui me passionne sans me restreindre !